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新濠天地线路|袁幸福与观点对话:传统百货的商业未来

2020-01-10 10:03:17

新濠天地线路|袁幸福与观点对话:传统百货的商业未来

新濠天地线路,观点地产网 一片福州三坊七巷,半部中国近代史。这是用来概括福州三坊七巷走出来的历史名人的,林则徐、林觉民、严复、冰心……这只是我们其中一些最熟悉的名字。

自晋、唐时形成,而辉煌于民国时期,除了历史上的重要意义之外,三坊七巷对于福州而言,也是意义重大。

因为这里,也是福州老城区目前唯一经拆迁后保留下来的部分,可以说是福州的真正核心地段。

最早福州的商业街区也是从这里发展起来的。

1957年,福州东街口百货商店开业,而这就是现在福建东百集团的前身。

“调改掌舵人”袁幸福

“商业人气最旺的,还是东街口的东百中心。”在福州的几天,聊起这个城市的商业项目,大伙首先提及并认可的就是东百中心。

东百中心旁就是三坊七巷,福州地铁开通后,其地理优势是其他商业项目无可比拟的。

然而,东百中心人气旺零售业绩佳的背后,除了地段这个先天优势外,还要归功于两年前一次“颠覆性”调改。

2017年5月1日,这场调改的“掌舵人”袁幸福在朋友圈写道:“第三次职业征途,出发。”

这次,他选择了福建东百集团,任职集团副总裁、商业执行总裁。入职仅数日,东百集团就开始对旗下的商业项目“动刀”了。 彼时的东街,东百集团拥有两家百货店,调改的第一步就是合二为一,更名为东百中心。

团队合并、整体规划招商,整体工程改造,从规划到全新的东百中心开业,仅用了6个月,就完成了东百60年以来最大规模的一次调改。

调改后的东百中心成绩如何?一串数字可以说明 ——

2017?年调改前的团队人数是325人、平均年龄39岁左右、经营面积9?万平方米;调改后团队人数是224人(其中经营团队152人,外包物业72人),平均年龄36岁、经营面积15.8万平方米,人数少了45%,管理面积增加了75%。

联营销售额上,2017年为8.76亿元,2018年15亿元,同比增长71.23 %,2019年预计也将保持30%左右的增长。

事实上,东百本身想调整,但是一直找不到准确的方向,也没有这么大的决心,直到袁幸福的到来。

“我在银泰8年,调了3大店。”袁幸福说。这些店也都取得了不错的成绩,他也因而得了个“改造狂人”的绰号。

先是银泰,后有东百,对于百货项目的调整,他已驾轻就熟。然而,对百货业态进行调整的企业远不止这两家,但成功的并不多。

对此,袁幸福认为,成功的关键在于“舍与得,立与破”。

“超级百货”新东百

对于调整之后的东百中心,袁幸福提出了一个新的定义,叫做“超级百货”。

什么是“超级百货”?面对我们的提问,袁幸福给出了这样的回答:“东百中心是集合了百货的商品力和运营力、购物中心的体验,以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种。既有别于购物中心,又不同于传统百货,所以命名为‘超级百货’。” 事实上,在中国的许多一二线城市,都有过地标式的百货公司,它们曾经是这些城市最重要的消费场所。

玻璃柜台里琳琅满目的商品,手写的价格标签,柜台后方的售货员,以及收银台后的收银员……这些曾经是千千万万人的集体记忆。

随着房地产市场化的出现,商业地产的发展,尤其是购物中心的出现,不少传统百货公司渐渐落寞。现如今,叫的出名号的百货并不太多。

这些老百货公司该怎么办,成为了商业地产领域的一道现实难题。

“是继续往百货做深,还是做成纯购物中心,或者做成融合体?我们的答案是做成融合体,根据不同位置、不同结构、不同客群进行融合。”袁幸福说。在他看来,传统百货渐成“过去式”,但购物中心是否就一定成能为商业地产的未来,却是值得商榷的。

他认为,购物中心的商业模型并不是没有弊端,比如在很多传统的购物中心里零售转换比率非常少,越来越多的购物中心变成了生活配套中心,失去了商业中零售消费的本质。而像东百中心这样“零售+消费体验”结合的“超级百货”,可同时解决传统百货及购物中心的痛点。

据透露,这样的超级百货,是东百集团未来发展的主力模式,到2023年,东百商业的战略目标是布局20家商业综合体。

以下是观点地产新媒体对东百集团副总裁、商业执行总裁袁幸福先生的采访整理实录:

观点地产新媒体:东百刚刚发了三季报,数据都非常不错,其中营收增长来自于商业零售收入的增加,那么商业零售的增长原因是什么呢?

袁幸福:这几年业绩的增长与我们前期预设的目标基本是一致的。2017年东百商业销售规模为 21.90 亿元,2018年达32.67亿元,同比增长 49.19%,2019年预计会在66亿元左右,同比增长102%。

之所以能实现高增长,与东百商业的变革有关,也与集团整体战略有关。

2017年起,东百集团实施“商业零售+仓储物流”双轮驱动战略,其中商业零售作为核心主业发展板块,我们在发展机制上做了很多调整。

另外,在东百,“迭代更新”始终是个关键词,我们总是在不断地自我革新,寻找可持续发展的商业模型,提升企业的核心竞争力。

观点地产新媒体:东百现在提的一个概念叫做超级百货,怎么理解?它和原来百货的区别是什么?

袁幸福:“超级百货”,是集百货的商品力和运营力、购物中心的体验,以及街区的休闲生活场景为一体的零售新物种,这样一个复合的商业模式明显地有别于传统百货及购物中心。

观点地产新媒体:很多人认为传统百货渐渐成为“过去式”,未来商业地产的发展还是要以购物中心为主,您赞同这个看法吗?

袁幸福:第一观点,我不反对。中国每一个城市里都有一家传统百货,它们有很多共性,比如位于城市中心,体量偏小,结构偏老化。

如果还是按照以前的打法去做百货,说传统百货将成过去式,我不反对。因为消费者在变,需求也在变,这是消费升级的本质。

第二个观点,我个人认为购物中心或许也将面临洗牌,因为它的商业模型也存有弊端。

传统购物中心里零售转换率很低,但事实上零售才是所有商业体中产出最大的业态。

购物中心业态里,传统模式是做“二房东”,缺少经营和消费者的数据和整合商品资源的营销,在运营上比较粗放,在这个追求零售效率的年代,未来的压力也是很大的。

我们要做的是融合体,将自己定位为零售服务商,不仅要服务我们的消费者,还要服务好品牌商,并形成利益共同体,实现双赢,所以我们专注于运营能力和服务水平的提升,这才是做零售的本质。

观点地产新媒体:百货业态是不是先天具有区域限制,没办法在异地做很好的落地生存和成长,您认为这个情况的原因是什么?

袁幸福:百货公司有区域性,但不是绝对的。因为全国的行业资源是共通的,大多数的品牌都是全国性品牌。

全国有很多连锁百货公司都很成功,比如我的老东家银泰,在浙江做得很好,在安徽也做得很好,东百在兰州开了一个24万平方米的购物中心,做得也不错。

每个城市都有多年来自然形成的商业格局,能不能进来插旗帜,首先要进行充分调研,了解什么样的商业模型才能在这里生存,和竞争对手之间形成互补和差异化竞争。

与做住宅地产不同,我们不能把房子建好卖了就走,开店只是第一步,后期靠的是运营能力。

观点地产新媒体:现在很多商业地产都在加强线上和线下的相互作用,东百在这方面有什么合作或尝试?

袁幸福:我们已经开始布局做线上平台,大概在明年3月份上线。我们要实现全域销售,第一目标是卖向全福建。

线上商城不是把所有商品都搬上去,而是聚焦几个产品线。首批上线的是化妆品这种标准品类,我们有信誉背书优势——保证100%正品,另外我们化妆品品牌布局到明年就基本完成了,到时将与全国一流商场站在一条阵线上。

除了标准品,我们也上一些引流品。我们可以和厂家直接谈,有很大的价格优势。

我相信再过一到两年所有的品牌线上、线下价格都一体化了,都能更好地服务消费者全时全域的消费需求。

观点地产新媒体:您是2017年加入东百的,东百的调改也是从2017年开始,这个调改是您主动提出来的,还是以前东百就有这个想法,只是没找到合适的人?

袁幸福:东百本身想调改,但是一直找不到准确的方向,也没有这么大的决心。

在我的职业生涯中,经历过多次商业项目的大调整,也取得了一点点小成就,积累了一些实战经验。

我们能在短短6个月内,完成东百中心的大调改,主要还是因为我们董事长的充分信任,以及团队的通力协作。

观点地产新媒体:一个好的商业项目因素,比如地段、设计、运营和招商,你更看重哪个环节?

袁幸福:首先,要看这个地段适不适合做商业,做什么样的商业。如果周边居民结构和未来流动结构偏好,我们就会考虑。

为什么我们调研时首先要锁定3公里内的客群?因为商业是围绕消费者做定位的,必须分析透。

第二,要看项目的容量,有没有足够的发展空间。

我认为,未来城市大部分商业都会是社区型商业,它们难以覆盖全客群,也许只能真正服务好3公里以内的客群,但即便这样也是能经营得不错的,因为这些消费者来最方便,人和商场的黏度也就最大。

而我们的方向是要做精致的商业项目,即使是做社区型商业也是做精品社区商业,服务这个群体里优质、时尚的人群,这是我们想做的。

本文源自观点地产网

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